ŠTA NAM DONOSE IZMENE ZAKONA O PLANIRANJU I IZGRADNJI

Photo: Vladimir Đorić i Jasmina Radovanović

Dok čekamo da nacrt izmena Zakona o planiranju i izgradnji uđe u skupštinsku proceduru, Vladimir Đorić, partner Zabriskie studija, i Jasmina Radovanović, šef Jedinice za imovinu i investicije u NALED-u, komentarišu predložene novine.

Foto: Pexels

Ukidanje naknade za konverziju prava korišćenja zemljišta u pravo svojine i odredbe koje podstiču zelenu gradnju biće najveći benefiti izmena Zakona o planiranju i izgradnju, ukoliko izmene budu usvojene u Skupštini, slažu se naši sagovornici, uz napomenu da je veliki broj učesnika u javnoj raspravi dokaz da je ovaj zakon izuzetno važan.

Vladimir Đorić, Zabriskie / Foto: Vladimir Miladinović

Koje su, po vašem mišljenju, glavne pozitivne promene koje predviđaju izmene Zakona o planiranju i izgradnji?

Vladimir Đorić: Prepoznavanje termina i principa zelene, odnosno, održive gradnje, ide u korak sa savremenim tokovima u građevinarstvu i sjajno je što ih je država uvrstila u svoju agendu. Verujem da je ovo početak i da će se nastaviti u istom pravcu.

Koliko god neko mislio da je to kontroverzna i nepravedna odluka, ukidanje naknade za konverziju ipak je kompatibilno sa realnošću. Ako je za 20 godina država prihodovala oko 30 miliona evra, prema navodima državnih organa, onda to znači da je konverzija bila neprimenjiva i neodrživa. Treba biti realan i iskren: ne kupuje niko fabriku da bi proizvodio, na primer, traktore usred grada, već da bi se bavio investiranjem. Važno je odvojiti princip konverzije od toga ko i kako kupuje i od toga kakva su nam planska dokumenta. Ukoliko pričamo o konverziji kao zakonskoj odredbi, onda je svakako pozitivno to što je država odustala od te tačke.

Prenošenje nekih nadležnosti, na primer, izdavanje informacija, sa državne uprave na pravna lica, odličan je potez. Nadam se da ukazuje na pravac u kom bi mogle ići dalje iteracije zakona. Konkretno, informacija o lokaciji i nije upravni akt i nema razloga da se državna administracija zatrpava takvim poslovima, tim pre što na tržištu već postoje paralelni tokovi i usluge koje pružaju real estate agencije ili arhitektonske firme.

Jednu od većih dimnih zavesa u složenom sistemu urbanizma unose neregulisani statusi oko zaštite pojedinih objekata ili ambijentalnih celina. Nacrt izmene zakona uslovljava Zavode za zaštitu spomenika da se izjasne o tome da li su potrebne studije zaštite i, ukoliko jesu, da iste u ograničenom roku donesu. Trenutno je u određenim delovima Beograda, na primer na Neimaru, „šizofrena” situacija. S jedne strane važe planovi koji dozvoljavaju određenu gradnju, a s druge strane, „zaštitari” koji su skinuli mere zaštite navodno rade nove mere zaštite, a za to vreme imamo investitore sa svojim interesima i građane i zainteresovanu javnost koji bi da spreče rušenje određenih objekata.

Pozitivno je i uvođenje termina „upravljač projekta” kao novog subjekta u procesu projektovanja i izgradnje objekta. Za sada nema definisanih nadležnosti i odgovornosti, ali verujem da će i do toga doći. Ovo je podsticajno za profesionalizaciju usluga i podizanje kvaliteta projektovanja i izvođenja.

Jasmina Radovanović, NALED / Foto: NALED

Jasmina Radovanović: Ukidanju naknade za konverziju za privrednike koji su zemljište stekli iz privatizacije, stečaja i izvršenja, najprimetnija je izmena koju pozdravljamo. Ovo je bila jedna od prioritetnih preporuka NALED-a, koja će otključati nove, do sada zapuštene i neiskorišćene atraktivne lokacije za gradnju i razvoj. U prethodne dve godine dosta smo pričali o važnosti ukidanja ove naknade, jer se njeno uvođenje, nakon sveobuhvatnih analiza koje smo sproveli, pokazalo kao pravno-politički promašaj. Pozitivni aspekti naknade za konverziju su srazmerno skromni u pogledu ostvarenih prihoda države po tom osnovu, dok su negativne posledice, oličene u izgubljenim potencijalnim prihodima i očuvanju socijalističkih pravnih instituta, kao i nizu postojećih praktičnih problema, značajno brojnije.

Druga novina koja se uočava jeste definisanje i pojašnjenje pravnih instituta, naročito u oblasti podsticanja zelene energije, kao i uvođenje posebnih sertifikata o energetskoj efikasnosti svih objekata, što je učinjeno kako bi se u budućnosti podigao standard urbanističke gradnje u zemlji. Takođe, predloženo je formiranje novih institucija na republičkom nivou – glavnog državnog urbaniste, državne komisije za planove, Agencije za prostorno i urbanističko planiranje. U izuzetnim slučajevima, omogućava se i prenošenje nadležnosti sa jedinica lokalne samouprave na republički nivo, čak i prenošenje nadležnosti izvan institucija, sa ciljem da se postupak ishodovanja dozvola učini efikasnijim. Na primer, omogućava se da informacije o lokaciji izdaju javni beležnici i druga registrovana lica.

U pogledu urbanističko-planskih aktivnosti, svakako treba pomenuti izuzetno važne odredbe za uvođenje e-Prostora, što ukazuje da je država prepoznala potrebu digitalizacije izrade i korišćenja planskih dokumenata, što je još jedna od inicijativa koju NALED zagovara. Ovo bi podrazumevalo reformu sistema produkcije i distribucije planskih dokumenata i drugih pravnih režima kojima se uređuje korišćenje prostora, uključujući i uslove izgradnje.

Zakonodavac je predvideo niz odredbi u pravcu unapređenja efikasnosti izdavanja dozvola za gradnju, kao što su: uvođenje instituta „ćutanja uprave”; predviđanje veće odgovornosti ovlašćenih lica u postupcima izdavanja akata za izgradnju, ukoliko se akti ne izdaju u zakonskim rokovima; proširivanje odgovornosti na vlasnika parcele, pored izvođača radova i investitora; uvođenje većih nadležnosti urbanističkih inspektora i kraćih rokova za odlučivanje organa po prigovoru na lokacijske uslove; onemogućavanje da se osporavaju lokacijski uslovi nakon pravnosnažnosti građevinske dozvole izdate po tim lokacijskim uslovima; uslovljavanje imaoca javnih ovlašćenja koji dostave svoje uslove tokom izrade planskog dokumenta da ih kasnije ne mogu menjati tokom usvajanja planskog dokumenta, itd. Ovo je u korelaciji i sa aktivnostima NALED-a koji početkom svake godine prati i objavljuje statistiku o efikasnosti izdavanja dozvola za gradnju. 

Koliko je realno da zelene odredbe zažive u praksi, pogotovo u stanogradnji? 

Vladimir  Đorić: Mere jesu možda skromne i neće dati efekte u stanogradnji, ali je, ipak, važno da se krene u tom pravcu. Treba ih pozdraviti. Verujem da će se u daljim izmenama pronaći urbanističko-ekonomski mehanizmi kojima će se investitori motivisati da krenu u pravcu sertifikacije.

Jasmina Radovanović: Prema iskustvu, mnogo toga zavisiće od mera i resursa za informisanje, edukaciju i obuku službenika i privatnog sektora. NALED ima bogato iskustvo sa ranijim izmenama Zakona o planiranju i izgradnji kojima su uvedene elektronske građevinske dozvole i Zakona o postupku upisa u katastar. Tada smo imali masovne programe obuke za državne službenike, nadležne organe, kao i poseban kontakt centar za građane. Promotivna kampanja, u koju smo uključili veliki broj lokalnih samouprava, bila je izuzetno dinamična. Međutim, da bi reforma zaživela u praksi neophodna je koordinacija više različitih ministarstava.

Da li su predstavnici građevinske struke bili dovoljno agilni u javnoj raspravi?

Vladimir Đorić: Po broju prisutnih na javnoj raspravi i predstavljanju u Privrednoj komori Srbije, gde je bilo više od 200 zainteresovanih, jesu. Ipak, slušajući govornike, rekao bih da su neke druge zainteresovane grupe bile mnogo aktivnije u raspravi od građevinara, odnosno, investitori, projektanti i izvođači. Nisam upoznat sa brojem pristiglih primedbi, ali subjektivni osećaj mi govori da su neka kadrovska rešenja u okviru uprava bila mnogo značajnija tema za građevinsku struku od same izmene zakona. Možda je to tako zato što i dosadašnji model zakona nije bio toliko loš. Veći izazov predstavljala je sama primena zakona, odnosno tumačenje i poštovanje odredbi, koje u najvećoj meri zavise od onoga ko i kako primenjuje zakon.

Jasmina Radovanović: Pohvalno je to što je postojala javna rasprava, na momente i usijana. To pokazuje koliko je ovaj zakon važan i koliko je različitih oblasti regulisao, a koje bitno utiču na građane i privredu. NALED-u je pristiglo mnogo komentara od članova, među kojima imamo i građevinske firme, ali interesantno je da se one nisu javno oglašavale, što možda ukazuje na to da su saglasne sa najavljenim izmenama.

Dali smo dosta predloga za unapređenje nacrta zakona i imamo uveravanja ministarstva da je veliki deo naših predloga prihvaćen. Ostaje da se vidi koji će tekst izmena ući u Skupštinu. Dešavalo se da se u parlamentu usvoje amandmani kojima se bitno izmene neka rešenja, tako da ništa nije gotovo dok predsednik republike ne potpiše ukaz o proglašenju zakona.

MERE PROTIV BESPRAVNE GRADNJE

„Pohvalno je da postoje odredbe za sprečavanje bespravne gradnje, pa se tako predviđa obaveza za lokalne samouprave da u roku od tri godine donesu planske dokumente koji će obuhvatiti minimalno 70 odsto površine građevinskog područja lokalne samouprave. Uvodi se pojam Brownfield lokacija – radi se o objektima i sadržajima koji se ne koriste u dužem vremenskom periodu, a koji imaju potencijal za urbanu obnovu. Potrebno je samo da ih lokalne samouprave popišu kako bi se osmislila njihova obnova. Stari planski dokumenti doneti pre 1993. prestali bi da važe u roku od dve godine od usvajanja ovih izmena, uz obavezu organa da donesu nove“, kaže Jasmina Radovanović.

ŠALTERI I DIGATALIZACIJA

Vladimir Đorić je već ukazivao na to da izmene u jednom segmentu vraćaju priču na šaltere. „Paradoksalno zvuči, ali time se neće gubiti vreme. Štaviše, pribavljanje uslova, na primer, od EPS-a ili JP Srbijagasa, van objedinjene procedure, pre podnošenja zahteva za lokacijske uslove, nešto je što će ubrzati procedure. Apsurd je, naravno, što se time, na neki način, odustaje od digitalizacije državne uprave. Očigledno je da su neki sistemi toliko veliki i tromi da se ponašaju kao država u državi. Bilo bi sjajno da se pitanje njihove agilnosti reši digitalnim putem, umesto šalterima kao alternativom”, kaže Đorić.

Tekst: Andrijana Cvetićanin