Jedan od osnovnih preduslova dobre kupoprodaje na tržištu nekretnina jeste adekvatna, odnosno, realna procena vrednosti nepokretnosti. To je usluga koju obavljaju licencirani procenitelji po utvrđenim metodologijama i koja ima široku primenu u privredi i veliki značaj za stabilnost celokupnog finansijskog tržišta. Zašto je profesionalna procena nepokretnosti važna, šta sve ona obuhvata i koje trendove na tržištu nekretnina predviđa do kraja godine, pitali smo Uroša Novkovića, osnivača i direktora Data Investment-a, jedne od vodećih proceniteljskih kuća u Srbiji i regionu.
Iako ste matično iz Novog Sada, Data Investment svojim uslugama pokriva, praktično, celu zemlju. Kako je izgledao vaš put upoznavanja tržišta nekretnina i sticanja poverenja na finansijskom tržištu tokom ovih 17 godina od osnivanja?
Za posao procena vrednosti zainteresovao sam se uz oca koji je bio ekonomsko-finansijski veštak pri novosadskom sudu. Kroz rad sa ocem Dragutinom i samostalno angažovanje na izradi procena nepokretnosti upoznao sam mnogo ljudi koji su se bavili ovim poslom i sticao znanja koja su me usmeravala ka odluci da se osamostalim. Maja 2006. godine osnovana je Data Investment i tada je krenuo put bez povratka. Godine 2015. postajem član RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) u UK i od tada razmenjujemo znanje i iskustvo u oblasti procena sa celim svetom. DATA sada ima više od 20 zaposlenih, sedište nam je u Novom Sadu, a ogranke imamo u Beogradu, Nišu, Subotici i na Zlatiboru. Okupljamo stručnjake sa dugogodišnjim iskustvom, kao i mlade ljude željne učenja, znanja i napredovanja.
Procena vrednosti nepokretne imovine jedna je od glavnih usluga koje pružate. Šta sve ulazi u vrednost jedne nekretnine i koliko je za uspešnu procenu presudno poznavanje lokalnog tržišta?
Postupak procene vrednosti obuhvata nekoliko krucijalnih faza: identifikaciju i inspekciju nepokretnosti, utvrđivanje činjeničnog stanja, analizu pravne dokumentacije, konstatovanje bilo kakvih odstupanja i/ili neslaganja i, naravno, metodologiju određivanja vrednosti. Temelj svake procene vrednosti mora da bude kvalitetna analiza tržišta. Na osnovu ovih informacija, metodologija koju procenitelj odabere dovodi do tržišne vrednosti nepokretnosti koja na najbolji način odražava ono što laički zovemo realna vrednost. Vrednost nekretnine određuju brojni faktori: lokacija, starost nekretnine, površina, spratnost, kvalitet završne obrade... Komercijalne nepokretnosti zahtevaju dodatne analize i obradu dodatnih faktora koji utiču na vrednost – funkcionalnost, izloženost, opremljenost, mogućnost parkinga i slično. Poznavanje lokalnog tržišta je od presudnog značaja i zbog toga smo svoje poslovanje prebacili i u druge gradove u Srbiji, kako bismo zaposlili ljude „sa domaćeg terena“, koji mogu da prepoznaju finese grada ili oblasti u kojoj žive.
Zašto je profesionalna procena vrednosti nekretnine važna i ko su najčešće vaši klijenti za ovu vrstu usluge?
Većina ljudi se sa procenom vrednosti susreće samo pri kupovini stana ili kuće preko stambenog kredita. Samim tim, šira javnost nema mnogo informacija o onome šta mi radimo. Procena vrednosti je suštinski sistem kontrole tržišnih informacija od strane licenciranih, stručnih profesionalaca, čiji je zadatak da adekvatno tumače podatke o dinamici tržišta nekretnina. Pritom, ne mislim samo na stambene kredite i procene rezidencijalnih nepokretnosti, koje će polako postati stvar softverske obrade podataka, već na sve kredite koji se odobravaju privredi, a kod kojih su sredstva obezbeđenja razne vrste komercijalnih nekretnina. Procenom tržišne vrednosti nepokretnosti obezbeđuje se stabilnost bankarskog (kreditnog) sistema. Naši najčešći klijenti su pravna lica koja koriste bankarske usluge – razne oblike zajmova obezbeđenih hipotekarnim založnim pravom, ali i fizička lica kao kupci rezidencijalnih nepokretnosti. Sarađujemo sa gotovo svim bankama u Srbiji i možemo se pohvaliti da smo među najjačim „igračima“ u sferi procena u Srbiji, pa i u regionu. Nova usluga koju smo ponudili bankama, kako bi one ubrzale i pojeftinile postupak procene vrednosti stambenih nepokretnosti, jeste AVM (Automated Valuation Model), odnosno automatizovan model procene koji se oslanja na našu bazu podataka i registar ostvarenih prodaja Republičkog geodetskog zavoda.
S obzirom na ogromnu bazu podataka kojom raspolažete i više od 20.000 procena koje ste obavili, kako ocenjujete stanje na tržištu nekretnina u Srbiji?
Tržište nekretnina u Srbiji, posebno u sferi stanogradnje, doživelo je vrhunac u 2022, slično kao pre velike ekononomske krize s kraja prve decenije 20. veka. Cene nekretnina su u „piku“, podstaknute ne samo izraženom potražnjom za novim stanovima, već i tendencijom građana da ulažu ušteđevinu u nepokretnosti kao najsigurniju investiciju. Godina 2023. donosi blagu promenu u smislu da ulazimo u period stabilizacije. Do kraja godine očekujemo usporavanje rasta i, posledično, stagnaciju i pad cena. Naša su predviđanja da će se usporavanje građevinske delatnosti isprva osetiti u manjim mestima i na obodima velikih gradova na projektima niže atraktivnosti. Koliko god apsurdno zvučalo, luksuzni projekti i skupi stanovi i dalje će nalaziti kupce. Predviđamo i da će cene nekretnina u Beogradu i Novom Sadu ostati na sadašnjem nivou, uz blagi pad aktivnosti na manje razvijenim lokacijama. Pozitivan trend koji primećujemo posebno u Novom Sadu, ali i u Beogradu, jeste izgradnja manjih, luksuznih stambenih naselja sa individualnim kućama na obodu grada, po američkom tipu gradnje. Ono što možemo preporučiti kao sigurnu investiciju jesu dobri mali stanovi u centru Beograda i Novog Sada, ali treba razmisliti i o kupovini placeva u prigradskim zonama koje za nekoliko decenija mogu da dožive ekspanziju.
Tekst: Petra Vasiljević
Foto: Privatna arhiva
