Photo: Colliers SerbiaU okolnostima globalne inflacije, koja nastavlja da opada, ali će ostati povišena do 2024, i rastućih kamatnih stopa koje predstavljaju značajan kreditni rizik, svetsko tržište komercijalnih nekretnina još je prilično nestabilno. Ipak, uprkos globalnim dešavanjima, koja svakako utiču i na poslovanje u Srbiji, prošle godine imali smo rekordan priliv stranih investicija, nikad manju stopu upražnjenosti raspoloživog kancelarijskog prostora, nikad veću potražnju za kvadratom više u industrijskim zonama i vrlo visoku građevinsku aktivnost. U svetlu svih ovih parametara, možemo pretpostaviti da će ova godina biti još bolja od prethodne za sektor komercijalnih nekretnina, smatra Irena Ilin, MRICS, REV, šef odeljanja procena u Colliers Srbija, i jedini procenitelj u Srbiji sa RICS sertifikatom za procenu komercijalne imovine. Sa Irenom razgovaramo o trendovima na tržištu komercijalnih nekretnina, ali i važnosti profesionalne procene vrednosti nepokretnosti, kako za potrebe klijenata, tako i za jasno sagledavanje makroekonomskih kretanja i finansijske stabilnosti.
U kojim segmentima sektora komercijalnih nekretnina je primetna najveća aktivnost, u smislu da su sve traženiji, da se sve više grade, pa i da im raste tržišna vrednost?
Logistički centri doživeli su u Srbiji svoj pik tražnje i gradnje za vreme pandemije i taj trend se nastavlja. Započeto je i najavljeno nekoliko projekata ovog tipa, poput, recimo, budućeg VGP Parka Beograd u Dobanovcima sa NLA od oko 487.000 m2. Odmah posle logističkih objekata najtraženiji je kancelarijski prostor. Upražnjenost kancelarijskog prostora poslednjih nekoliko godina je izuzetno niska, trenutna stopa manja je od 3 %, što znači da ni novih 200.000 m2, koliko se očekuje da bude dodatno izgrađeno ove godine, neće u potpunosti zadovoljiti visoku potražnju i potrebe tržišta. Kad je reč o maloprodajnom prostoru, primetan je trend razvoja retail parkova u manjim gradovima, i tržište bi, u ovom sektoru, do kraja godine, trebalo da bude uvećano za oko 50.000 m2. Svakako, najveća aktivnost može se očekivati u sektorima logistike i kancelarijskog prostora, kao što možemo očekivati i rast njihove tržišne vrednosti, na koju utiču više cene zakupa usled rasta cena gradnje.
.jpg)
Trenutna stopa upražnjenosti kancelarijskog prostora manja je od 3 % / Foto: Pixabay
Koje su specifičnosti Srbije u odnosu na ostatak regiona kada je reč o razvoju komercijalnih nekretnina i za koji tip komercijalnih objekata možemo da kažemo da smo možda najpogodniji?
Naš geografski položaj svakako nas čini pogodnim za logističke centre i to je prednost koju, na talasima globalnih okolnosti i sve dominantnijeg „nearshoring“ trenda, treba da iskoristimo. Sa izbijanjem rata u Ukrajni, mnogi obrazovani poslovni ljudi sa teritorija Rusije i Ukrajine videli su mogućnost nastavka poslovnih aktivnosti u Srbiji. To nas je svakako izdvojilo u odnosu na region i apovećalo zahteve za kancelarijskim prostorom. Kako trenutna potražnja na tržištu pokazuje, ono što nam najviše nedostaje jesu kancelarijski prostor premijum kvaliteta za kompanije do 10 zaposlenih i coworking centri.
Možda smo zemlja idealna za razvoj industrijskih, tehnoloških, logističkih, biznis i retail parkova, ali ono što je evidentno u ekspanziji u Srbiji jeste izgradnja apart-hotela sa sve većom ponudom stanova koji su kupuju kao investicija. Da Ii su ovakve investicije zaista isplative i procenjujute li da će ovaj trend i dalje biti u porastu?
Trend kupovine stanova kao vid investicionog ulaganja prisutan je već godinama unazad kod nas. Donedavno, najtraženije lokacije bile su Beograd i Novi Sad, a sada se tržište sve više pomera ka velikim turističkim centrima, kao što su Kopaonik, Zlatibor, Vrnjačka Banja... U zavisnosti od lokacije, povraćaj investicije može da se očekuje u roku od 8 do 12 godina, što je veoma dobro. Verujem da će se ovaj trend nastaviti budući da imamo još neiskorišćenog potencijala za takve projekte, kao što su, recimo, Stara planina ili Tara, gde još nije došlo do ekspanzije ovog tipa gradnje. Važno je napomenuti da kod planiranja projekata ovog tipa mora da se vodi računa da oni budu u skladu sa prirodom, kako se ne bi narušili prirodni resursi. Tu smo, na žalost, već dosta podbacili, pre svega na Kopaoniku i Zlatiboru, gde je evidentan nedostatak adekvatnog urbanizma.
Tržištu nedostaje coworking centara / Foto: Freepik
Energetska efikasnost i zelena gradnja gotovo da postaju standard kad je reč o poslovnim zgradama i industrijskim i logističkim objektima, na čemu posebno insistiraju strane kompanije, bilo kao zakupci, bilo kao investitori. Da li i koliko zeleni sertifikati podižu vrednost objekata?
Velike strane kompanije, primenom svojih korporativnih politika, uticale su na uspostavljanje mnogih standarda kod nas, pa tako i onih po pitanju zelene gradnje. Činjenica je da relativno mali broj objekata kod nas ima neki zeleni sertifikat, možda ih je oko 150, ali ohrabruje da su to uglavnom objekti komercijalnog tipa i da su veliki investitori svesni važnosti jedne nove kulture gradnje. Zeleni sertifikati svakako podižu vrednost objekata, a u kolikoj meri, zavisi od toga koliko su „zeleni“. Ukoliko imate objekat koji koristi obnovljive izvore energije, koji ima sistem sakupljanja kišnice, implementirana inovativna rešenja koja smanjuju potrošnju energije i struje, štede vodu, koji ima zeleni krov, pametne sisteme u vidu senzora koji regulišu aspekte komfora i slično, svakako da kao vlasnik tog objekta imate razumne argumente da tražite višu cenu zakupa. A kada objekat ostvaruje razumno veću cenu zakupa, to se, naravno, održava i na njegovu tržišnu vrednost.
Zašto je važna profesionalna procena vrednosti nepokretnosti, koliko je izazovno proceniti vrednost nekretnine, i za koje sve potrebe se ova usluga koristi?
Tržište nekretnina ima značajan uticaj na makroekonomska kretanja i finansijsku stabilnost i u tom smislu sistematsko praćenje razvoja tržišta i njegovih perspektiva veoma je važno, kako za sveobuhvatnu analizu makroekonomskih uslova i perspektive ekonomije uopšte, tako i za profesionalnu procenu vrednosti nekretnina za potrebe klijenata. Sektor procena sastavni je deo spektra usluga koje pruža kompanija Colliers Srbija jer objektivna procena tržišne vrednosti neke nekretnine bitno utiče na odluke koje su u najboljem interesu za klijenta – bilo da je reč o novoj investiciji ili odluci da li nekretninu treba prodati ili izdati u zakup. Najčešći razlog za procenu vrednosti nepokretnosti je svakako kupoprodaja neke nekretnine, ali klijenti nam ovu uslugu traže i za potrebe obezbeđivanja hipoteke, osiguranja, oporezivanja, investicionih analiza, donošenja poslovnih odluka, sudskih spoova i stečajnih postupaka. Druga polovina godine uvek je rezervisana za procene koje se rade za finansijsko izveštavanje. Banke danas imaju nešto strožije uslove izdavanja kredita, naročito kada gledamo kredite sa varijabilnom kamatom, jer je vrednost euribora na istorijskom maksimumu, tako da je broj zahteva za takvim procenama opao. Bez obzira na razlog, tim sertifikovanih procenitelja Colliers Srbija svoj posao obavlja savesno i odgovorno prema zakonu i načelima svoje struke, uz primenu jasne metodologije i usaglašenost sa RICS standardima, prilagođenih lokalnom tržištu na osnovu našeg sveobuhvatnog poznavanja lokalnih propisa i zakona, standarda i trendova na tržištu.
Moram da primetim da na našem tržištu i dalje ima mali broj transakcija i nedovoljno transparentnih podataka kada je prodaja, odnosno iznajmljivanje prostora, u pitanju, što je za procenitelje svakako izazovno.
Logistički centri doživeli su pik za vreme pandemije i taj trend se nastavlja / Foto: Freepik
Komercijalne nekretnine najčešće se izdaju, ređe prodaju, ali s vremena na vreme imamo slučajeve većih akvizicija. Da li je skoro zabeležena neka veća transakcija ovog tipa na našem tržištu?
U poslednje vreme imali smo nekoliko kupoprodaja velikih poslovnih zgrada iz 70-tih i 80-tih godina 20. veka. Delta je 2020. kupila Sava Centar, rekonstrukcija je u toku, i to će Beogradu i Srbiji doneti novi kongresni centar, jedinstven na našem prostoru. Negde u isto vreme Marera je kupila simbol Beograda, zgradu Beograđanke, sada Palatu Beograd, a zatim je usledila kupoprodaja zgrade BIGZ-a, u kojoj je planirano gotovo 40.000 m2 (GFA) novog kancelarijskog prostora. Početkom godine prodat je još jedan simbol Beograda, zapadna kapija Genex kula, što bi trebalo u perspektivi da obezbedi oko 15.000 m2 novog poslovnog prostora u Beogradu.
Usluge profesionalne procene vrednosti nepokretnosti obavljaju licencirani procenitelji. Kako se stiče licenca, pa i ono laskavo MRICS zvanje, koje vi imate, i zašto je u ovom poslu važan RICS sertifikat?
Nacionalne licence izdaje Ministarstvo finansija. Da bi se dobila licenca potrebno je minimum tri godine iskustva na poslovima procena nekretnina, odslušana obuka u jednom od akreditovanih udruženja i položen ispit pred stručnom komislijom Ministarstva finansija koju čine predstavnici struke – licencirani procenitelji i članovi Ministarstva finansija. RICS, skraćeno od Royal Institution of Chartered Surveyors, udruženje koje je osnovano u Engleskoj još davne 1868, postavlja smernice koje proizilaze iz najbolje prakse izrade procena. Važno je da kao procenitelji budemo upoznati i uvek u toku sa praksom i standardima koje postavljaju tržišta koja su mnogo razvijenija od našeg. Odnosno, važno je da najbolju praksu i visoke etičke standarde primenjujemo u našim izveštajima. Naši nacionalni standardi se takođe oslanjaju na Internacionalne Standarde Procena i RICS-ov Red Book. Da biste dobili MRICS zvanje potrebna vam je odgovarajuća diploma, dokazana profesionalna kvalifikacija ili deset godina relevantnog iskustva.
JEDINI PROCENITELJ SA RICS SERTIFIKATOM ZA KOMERCIJALNE NEKRETNINE U SRBIJI
Irena Ilin diplomirala je na Građevinskom fakultetu Univerziteta u Beogradu. Profesionalnu karijeru započela je 2000. u Energoprojektu. Nakon toga, radila je u ProCredit banci, prvo kao konsultant za procenu vrednosti, a od 2006. kao šef investicione službe. U maju 2011. pridružila se timu Hypo Alpe Adria banke kao šef odeljenja za procenu nekretnina. Od marta 2016, sa velikim uspehom, radi u HETA Asset Resolution na mestu direktora odeljenja za upravljanje imovinom i prodaje. Godine 2021. osniva sopstvenu kompaniju Valuation Advisory, a od početka 2023. nalazi se na čelu sektora procena kompanije Colliers Srbija. Poseduje licence broj 310 i 410 izdate od strane Inženjerske komore Srbije. U septembru 2014. postala je Priznati Evropski Procenitelj (REV) putem udruženja članova TEGoVA. Od 2015. poseduje RICS sertifkat za procenu komercijalne imovine i jedini je nosilac ovog sertifikata u Srbiji, a od 2017. poseduje i sertifkat za procenu biznisa, ACCA. Od 2017. godine ima nacionalnu licencu za procenu nepokretnosti. U 2020. godini dobija zvanje MRICS.
Tekst: Jovana Nikolić
