Photo: Dejan Arsenov (Na slici: Lana Apolloni)Atraktivna staklena fasada, zelenilo na terasama i krovu, solarna elektrana, podzemna garaža u centru Beograda sa punjačima za električna vozila, senzori na prozorima koji sprečavaju rasipanje energije, puno prirodnog svetla u kancelarijama, prostorije za relaksaciju zaposlenih – samo su neke od pogodnosti u kojima će uskoro uživati budući zakupci nove poslovne zgrade Revolucija u centru Beograda. Investitor Granit Invest u svom portfoliju već ima nekoliko najmodernijih poslovnih objekata, ali sa Revolucijom je otišao korak dalje. Izvršna direktorka kompanije Lana Apolloni otkriva nam najatraktivnije detalje ovog ultraluksuznog objekta i njegovog inovativnog načina gradnje, ali i trendove u opremanju poslovnog prostora koje danas diktiraju zakupci do najsitnijeg detalja.
Lana Apolloni, izvršna direktorka, Granit Invest / Foto: Dejan Arsenov
U iščekivanju smo otvaranja vašeg novog poslovnog objekta Revolucija, koji prati najnovije trendove u građevinarstvu. Šta biste izdovojili kao najznačajnija inovativna rešenja koja ste primenili u njegovom projektovanju i izgradnji?
Zgrada Revolucije je u mnogo čemu jedinstven objekat u Beogradu. Mi smo se trudili da koristimo inovativna, energetski održiva rešenja, koja, s jedne strane, prate moderne trendove u izgradnji, a s druge strane, daju Beogradu jedan autentičan visokoluksuzni poslovni objekat.
Koristili smo takozvani top-down sistem gradnje koji je zahtevao da istovremeno gradimo podzemne i nadzemne spratove. Ovaj sistem gradnje je finansijski mnogo zahtevniji za nas kao investitore, ali nam je zato omogućio da u rekordnom roku izgradimo 10.000 kvadrata poslovnog prostora u samom centru Vračara.
Kada pogledate zgradu Revolucije, odmah će vam upasti u oči glatki, masivni stubovi, koji su liveni u natur betonu. Koristili smo posebne jednokratne oplate koje sa unutrašnje strane imaju foliju i time dobili perfektno glatke stubove koji izlgedaju poput poliranog kamena.
Jedan od većih izazova bila nam je staklena fasada. Neka stakla su toliko velikih dimenzija, da su bila ugrađivana posebnim robotima-meduzama koji su mogli da manipulišu ugradnjom tako teških okvira.
Ukupno 3.000 sadnica postavljeno je na terasama same zgrade, kao i na krovu, sa svojim sopstvenim smoodrživim sistemom za navodnjavanje. Liftovi koji su ugrađeni u Revoluciji imaju takozvani easyflow sistem, koji ubrzava protočnost kroz zgradu i do 30%. Sve ovo zajedno daje samoj zgradi, a i našim zakupcima, mnogo pogodnosti u smislu komfora i luksuza koji se ne sreće često na našem tržištu.
Poslovna zgrada Revolucija / Foto: Granit Invest
S obzirom na to da je reč o kancelarijskom prostoru A klase, koje ste sve savremene standarde u dizajnu i opremanju enterijera ispunili, a koje danas očekuju zakupci?
Zakupci koji su naši klijenti su jako zahtevni i tačno znaju šta očekuju od poslovnog prostora koji odaberu za svoje zaposlene. Nekada, pre desetak godina, zakupci su se prilagođavali onome što su zakupodavci nudili na tržištu. Prostor je uglavnom nuđen po principu uzmi ili ostavi. Danas to nije više tako. Zakupac određuje u mnogo detalja ono što želi da ima u prostoru. Mi smo našim klijentima izlazili u susret i ugrađivali u prostor sve ono što su njihovi korporativni standardi zahtevali. Tu je jako mnogo detalja. Zakupci koji su naša ciljna grupa žele da poslovni prostor bude jedan prijatan ambijent sa puno zelenila, prirodnog svetla, da poseduje profesionalnu kuhinju za kantinu za zaposlene, posebne prostorije za odmor i relaksaciju zaposlenih, poput teretane, soba za masažu, mini teatra za određene korporativne događaje i slično. Da bi sve ovo moglo da se ispuni, mora da bude poznato investitoru tokom gradnje. To je bio i naš slučaj, s obzirom na to da smo ugovore o zakupu cele zgrade potpisali još u ranoj fazi izgradnje.
Ušteda električne energije i održivo funkcionisanje objekata postali su prioritet za sve investitore i zakupce. Koliko je Revolucija energetski efikasan i održiv objekat?
Današnji standardi luksuzne gradnje poslovnih objekata zahtevaju da se posebna pažnja posveti energetskoj efikasnosti. Raznim sistemima koji su korišćeni, Revolucija u potpunosti ispunjava ovakve zahteve. Ugradili smo solarnu elektranu od 50 kW na vrhu zgrade koja pokriva celu površinu krova. Ovaj projekat u Revoluciji podržala je i EBRD banka kroz svoje grant kreditne linije koji doprinose energetskoj efikasnosti.
BMS upravljački sistem, kao i posebni senzori na prozorima kompletne zgrade, kontrolišu sistem klimatizacije i ventilacije na način da spreče nepotrebno rasipanje energije. Mi smo uspeli da recirkulacijom iskorišćenog vazduha omogućimo zagrevanje podzemne garaže. Na određenim parking mestima ugradili smo punjače za električne automobile i sproveli sistem koji omogćava da se taj broj poveća u skladu sa potrebama.
Revolucija se nalazi na jednoj od najatraktivnijih lokacija u centru Beograda, što je velika ekskluziva, budući da u centralnoj gradskoj zoni nema mnogo mogućnosti za gradnju novih poslovnih zgrada. Da li cene zakupa poslovnog prostora u premijum zonama prate ekskluzivnost koju ovakve lokacije nude?
Mi smo u Beogradu u mnogim stvarima potpuno u koraku sa evropskim glavnim gradovima, ali nažalost, u ovoj nismo. Revolucija se nalazi u samom centru Beograda i ta lokacija odgovara nečemu što bi se po evropskim gradovima zvala ekstra zona. Mi smo se susretali sa mnogo situacija gde su agenti dovodili potencijalne zakupce da gledaju poslovni prostor u Revoluciji i upoređivali naše ponude sa ponudama nekih drugih novih poslovnih zgrada u Mirijevu ili na Ledinama. Složićete se da je kupiti lokaciju za gradnju u centru Beograda i na Ledinama, daleko od uporedivog. Samim tim mi kao investitori imamo trošak izgradnje mnogo veći i to bi trebalo da se reflektuje i na cenu zakupa.
Beograd će morati da dođe u situaciju, kao što je to slučaj u Londonu, Beču, Minhenu, gde premijum zone imaju svoje cene, koje zaista nisu uporedive sa cenama u predgrađu, gde su sama lokacija i trošak gradnje mnogo manji.
Gledano iz ugla investitora, ali i potreba tržišta, šta će u narednom periodu biti isplativije – ulagati u stanogradnju ili poslovne zgrade, i šta će biti u fokusu Granit Investa?
Investitori stanogradnje su svakako trenutno u boljem položaju od investitora poput nas. Dok je stanogradnja u Beogradu uspela da napravi veliki skok cene kvadrata u poslednjih 10 godina na istoj lokaciji, to nije slučaj na tržištu rente poslovnog prostora. Kvadratni metar na Vračaru je pre sedam, osam godina koštao 2.500 evra, dok je danas 4.000 do 5.000 evra. Cene svih materijala su skočile, cene čelika i do 100 odsto, radna snaga je poskupela, i samim tim su se povećale i cene kvadrata. Mi kao investitori izgradnje poslovnog prstora snosimo posledice povećanja cena svega prethodno pomenutog. Nas danas gradnja iste zgrade košta 40 odsto više, dok je cena kvadrata rente veća tek negde oko 15 odsto.
Naša su predviđanja da će cene rente poslovnog prostora na premijum lokacijama porasti jer će se u suprotnom izgubiti interesovanje investitora koji ulažu u ovaj sektor. Ovo će se posebno odraziti na property management i cene održavanja koje danas ne reflektuju povećanje troška koje se dešava na tržištu.
Granit Invest u svojim planovima za budućnost ima ideju da nastavi da ulaže u izgradnju visokoluksuznog poslovnog prostora jer mi pružamo usluge jednoj maloj niši zakupaca na tržištu koji imaju visoke zahteve, ali su spremni da plate najskuplji kavdrat rente u Beogradu. Naša perspektiva je da, poput boutique hotela, ostanemo dovoljno mali da možemo da odgovorimo na komplikovane zahteve klijenata, ali i dovoljno veliki da razvijamo nove, inovativne projekte na tržištu nekretnina.
Tekst: Jovana Nikolić
Foto: Dejan Arsenov
